Переоценка объекта недвижимости в бухгалтерском учете

Объекты недвижимости часто находятся в собственности предприятий и состоят на бухгалтерском учете. Стоимость недвижимости, стоящей на балансе, может быть различна, но сейчас все большее количество предприятий заинтересовано в отражении реальной рыночной стоимости своих основных средств. Стремление отразить стоимость своего имущества по реальным ценам вызвано требованиями процессов привлечения инвестиций и сложившейся мировой практикой бухгалтерского учета.

Для чего нужна переоценка

Если предприятие имеет в собственности здание постройки 20 века, то часто его балансовая стоимость в несколько раз отличается (в меньшую сторону) от реальной стоимости здания. Но такая ситуация не позволяет правильно учесть стоимость этого актива, и в результате бухгалтерский баланс не отражает реального финансового положения предприятия и не дает возможности потенциальному инвестору принять обоснованное решение об инвестировании средств, а самому предприятию затрудняет доступ к инвестиционному капиталу.

Выходом из данной ситуации является проведение оценки недвижимости, находящейся в составе основных средств, с привлечением независимого оценщика. В российском бухгалтерском учете переоценка основных средств регламентируется положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01. В данном документе говорится:

«Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости.»

Задача и объект оценки

Обратите внимание, что требование ПБУ состоит в том, что переоценка должна быть проведена по «восстановительной» стоимости. Но что такое «восстановительная» стоимость? В практике оценочной деятельности восстановительной стоимостью называют сумму затрат, которую необходимо произвести для того, чтобы восстановить (создать) идентичный объект. Но проблема состоит в том, что федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» ФСО №2 гласит:

«При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость»

и ничего не сказано про восстановительную стоимость, которую ПБУ требуют определять при переоценке имущества.

Здесь мы получаем правовую коллизию. С одной стороны, независимый оценщик должен определить сумму затрат на восстановление (восстановительную стоимость), потому что это необходимое условие для использования отчета об оценке для переоценки основных средств. С другой стороны, стандарт оценки ФСО № 2 не предполагает определения восстановительной стоимости в процессе осуществления оценочной деятельности и оценщик не может прямо указать в отчете, что он оценил «восстановительную» стоимость.

Как разрешить эту коллизию? В случае проведения оценки (переоценки) объекта недвижимости решение может быть найдено в правильных (корректных по отношению к обоим документам) формулировках, касающихся объекта оценки, вида определяемой стоимости и задач оценки. Например, возможен следующий вариант. Определение объекта оценки можно сформулировать следующим образом: «Работы (включая материалы) по строительству нового объекта недвижимости, идентичного следующему объекту… (далее идут идентификационные признаки переоцениваемого объекта)». При этом видом определяемой стоимости будет являться рыночная стоимость. Эта формулировка полностью соответствует и «Закону об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки.

Но как привязать рыночную стоимость работ (включая материалы) к восстановительной стоимости переоцениваемого объекта? Это можно сделать в формулировке задачи оценки, предполагаемого использования результатов оценки и ограничений использования отчета. Задача оценки может быть сформулирована следующим образом: » Результаты оценки будут использованы Заказчиком для целей переоценки основных средств в бухгалтерском учете с соответствие с российскими стандартами бухгалтерского учета, а именно результаты оценки будут служить основанием для установления текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств в бухгалтерском учете Заказчика в соответствие с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 (в ред. Приказов Минфина РФ от 18.05.2002 «N 45н,» от 12.12.2005 «N 147н», от 18.09.2006 «N 116н», от 27.11.2006 «N 156н», от 25.10.2010 «N 132н», от 24.12.2010 «N 186н») и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (приказ Минфина РФ N 91н от 13 октября 2003 г.).»

Этот прием позволяет разнести понятия из различных документов в разные разделы отчета об оценке. С одной стороны, оценщик определил рыночную стоимость (работ по созданию копии объекта) и полностью выполнил требования ФСО №2. С другой стороны, эта рыночная стоимость равна сумме затрат на восстановление переоцениваемого объекта недвижимости, т.е. может быть приравнена к полной восстановительной стоимости объекта, в соответствии с требованиями ПБУ.

Метод переоценки

Метод оценки для определения рыночной стоимости работ (включая и материалы) по созданию копии переоцениваемого объекта недвижимости может быть любым, но наиболее часто используется метод сравнительной единицы. Этот метод оценки основан на использовании данных из различных справочников укрупненных показателей стоимости строительства. Для объектов недвижимости, построенных до 1991 года, можно использовать справочники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости), для более новых объектов – справочники УПСС (укрупненных показателей стоимости строительства) и другие материалы, выпускаемые компанией «Ко-Инвест».

Для проведения оценки обычно требуются следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права. Если право на объект еще не зарегистрировано, то потребуется документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, договор совместного инвестирования в строительство, договор дарения и т.п.)
• Свидетельство о государственной регистрации права в отношении земельного участка, на котором находится объект, или договор аренды земельного участка, если земля в аренде.
• Документы, подтверждающие права третьих лиц в отношении объекта (договора, судебные решения и т.д.) – при наличии обременений.

2. Технические документы:

• Кадастровый или технический паспорт БТИ, с приложением экспликации и поэтажного плана. Если документы БТИ еще не оформлены, то можно предоставить строительную или сметную документацию.
• Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника – если собственник объекта является юридическим лицом.

Все выше перечисленные рекомендации успешно проверены нами на протяжении многолетней практики переоценки объектов недвижимости для изменения их балансовой стоимости. Наши отчеты об оценке основных средств удовлетворяют требованиям как бухгалтеров, так и контролирующих государственных органов.

Вам могут понравиться

Оценка ущерба причиненного недвижимости

Оценка стоимости незавершенного строительства